حاسبة سداد الرهن العقاري

ليس بالضرورة. بينما يقلل سداد الرهن العقاري مبكرًا من تكاليف الفائدة ويوفر راحة البال، يجب أن يستند القرار إلى صورتك المالية الكاملة. إذا كان لديك ديون ذات فائدة مرتفعة، أو مدخرات طوارئ غير كافية، أو لم تكن تعظم مساهمات التقاعد، فقد تحتاج تلك المجالات إلى الاهتمام أولاً. بالإضافة إلى ذلك، إذا كان معدل فائدة الرهن العقاري منخفضًا (أقل من 4%)، فقد تكسب عوائد أفضل من خلال استثمار الأموال الإضافية بدلاً من تسريع مدفوعات الرهن العقاري.

يتم تطبيق مدفوعات الرهن العقاري الإضافية عادةً مباشرة على رصيد المبلغ الأساسي الخاص بك، مما يقلل من مبلغ القرض المستحق على الفور. لهذا تأثيران رئيسيان: (1) يقلل من إجمالي الفائدة المدفوعة على مدى عمر القرض لأن الفائدة تُحسب على المبلغ الأساسي المتبقي، و(2) يقصر مدة القرض لأنك تسدد المبلغ الأساسي بشكل أسرع. على سبيل المثال، إضافة 100 دولار فقط شهريًا إلى رهن عقاري بقيمة 250,000 دولار لمدة 30 عامًا بفائدة 4% يمكن أن توفر أكثر من 30,000 دولار وتسدد القرض قبل 5 سنوات.

كلتا الاستراتيجيتين تقلل بشكل فعال من مدة قرضك وتكاليف الفائدة، ولكن هناك اختلافات. المدفوعات نصف الشهرية (نصف دفعتك الشهرية كل أسبوعين) تؤدي إلى 26 نصف دفعة سنويًا، تعادل 13 دفعة شهرية كاملة بدلاً من 12. هذا يعمل بشكل جيد إذا كنت تتقاضى راتبًا نصف شهري. إضافة إلى دفعتك الشهرية توفر مرونة أكبر في المبلغ والتوقيت. الفائدة الرياضية متطابقة تقريبًا إذا كان إجمالي مبلغ الدفع الإضافي السنوي هو نفسه—اختر الطريقة التي تناسب تدفق النقد وأسلوب الميزانية الخاص بك بشكل أفضل.

تشمل السلبيات المحتملة: (1) تكلفة الفرصة البديلة—الأموال المستخدمة للسداد المبكر للرهن العقاري لا يمكن استثمارها في مكان آخر مع عوائد محتملة أعلى. (2) انخفاض السيولة—المال الذي يوضع في حقوق ملكية المنزل ليس من السهل الوصول إليه في حالات الطوارئ. (3) فقدان المزايا الضريبية—فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي للعديد من أصحاب المنازل. (4) غرامات السداد المبكر المحتملة—بعض الرهون العقارية تفرض رسومًا للسداد المبكر أو المدفوعات التي تتجاوز حدودًا معينة. تحقق دائمًا من شروط الرهن العقاري الخاص بك قبل تنفيذ استراتيجية دفع مسرعة.

عند إجراء مدفوعات إضافية، أشر بوضوح إلى أنه يجب تطبيقها على تخفيض المبلغ الأساسي. تقدم معظم المقرضين هذه الخيارات: (1) حدد 'تطبيق على المبلغ الأساسي' على سطر ملاحظات الشيك أو قسيمة الدفع. (2) قم بدفعة منفصلة مخصصة خصيصًا لتخفيض المبلغ الأساسي. (3) استخدم نظام الدفع عبر الإنترنت الخاص بالمقرض، والذي غالبًا ما يحتوي على خيارات لتوجيه الأموال الإضافية إلى المبلغ الأساسي. (4) اتصل بمزود القرض للتأكد من إجراءاتهم للمدفوعات الإضافية للمبلغ الأساسي. تحقق دائمًا في كشف حسابك التالي من أن الدفعة تم تطبيقها بشكل صحيح.

إعادة صياغة الرهن العقاري (أو إعادة الإطفاء) تتضمن تقديم دفعة إجمالية كبيرة نحو المبلغ الأساسي، ثم قيام المقرض بإعادة احتساب مدفوعاتك الشهرية المتبقية بناءً على الرصيد الجديد الأقل مع الاحتفاظ بالمدة الأصلية. هذا يقلل من دفعتك الشهرية ولكن لا يقصر مدة قرضك. في المقابل، تقلل المدفوعات الإضافية القياسية من المبلغ الأساسي وتقصر مدة قرضك ولكنها لا تخفض من دفعتك الشهرية المطلوبة. تتضمن إعادة الصياغة عادةً رسومًا (250-500 دولار) وليست متاحة لجميع أنواع القروض. إنها مثالية لأولئك الذين يرغبون في خفض الالتزامات الشهرية بعد تلقي مبلغ كبير من المال.

يعتمد هذا القرار على عوامل متعددة: (1) مقارنة معدل الفائدة—إذا كان معدل الرهن العقاري 4% ولكن يمكنك توقع عوائد 7-8% بشكل معقول من الاستثمار، فقد يكون الاستثمار منطقيًا من الناحية الرياضية. (2) تحمل المخاطر—يقدم سداد الرهن العقاري عائدًا مضمونًا يساوي معدل الفائدة؛ يحمل الاستثمار مخاطر السوق بدون ضمانات. (3) العوامل النفسية—كونك خاليًا من الديون يوفر راحة بال كبيرة للعديد من الناس. (4) الاعتبارات الضريبية—فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم للبعض، بينما قد يكون للاستثمارات آثار على الأرباح الرأسمالية. يوصي العديد من المستشارين الماليين بنهج متوازن: الاستثمار للتقاعد مع إجراء مدفوعات إضافية معتدلة للرهن العقاري.

كلتا الاستراتيجيتين يمكن أن تقلل من إجمالي الفائدة المدفوعة، لكنهما تعملان بشكل مختلف. إعادة التمويل تستبدل الرهن العقاري الحالي بقرض جديد بمعدل فائدة أقل أو مدة أقصر، مما يقلل بشكل محتمل من دفعتك الشهرية وإجمالي الفائدة. المدفوعات الإضافية تحافظ على قرضك الأصلي ولكن تقلل من المبلغ الأساسي بشكل أسرع. تكون إعادة التمويل منطقية عندما تنخفض معدلات الفائدة بشكل كبير (عمومًا على الأقل 0.5-1% أقل من معدلك الحالي) وستبقى في المنزل لفترة كافية لاسترداد تكاليف الإغلاق. تكون المدفوعات الإضافية منطقية عندما تكون تكاليف إعادة التمويل باهظة أو عندما تكون المعدلات الحالية غير مواتية. يمكن أن تساعد حاسبتنا في مقارنة كلا النهجين.

بشكل عام لا. تقلل المدفوعات الإضافية من المبلغ الأساسي ومن المحتمل مدة قرضك، لكنها لا تخلق 'عطلة دفع' أو تسمح لك بتخطي المدفوعات المستقبلية المقررة. يستمر التزامك التعاقدي بإجراء دفعات منتظمة حتى يتم سداد القرض بالكامل. تقدم بعض الجهات المقرضة منتجات رهن عقاري بميزات 'مرونة الدفع' الصريحة، لكن الرهون العقارية القياسية تتطلب دفعات في الوقت المحدد بغض النظر عن تاريخ المدفوعات الإضافية. إذا كنت تواجه صعوبات مالية، اتصل بالمقرض مباشرة لمناقشة الخيارات بدلاً من الاعتماد على المدفوعات الإضافية السابقة.

عندما تقوم بالدفعة النهائية للرهن العقاري، تحدث عدة أمور: (1) سيرسل المقرض بيان سداد يظهر رصيدًا صفريًا. (2) ستتلقى سند رهن ملغى أو وثيقة إبراء. (3) سيقوم المقرض بتقديم وثيقة إبراء الرهن العقاري أو وثيقة استيفاء لدى مكتب التسجيل في مقاطعتك، مما يزيل رهنهم على عقارك. (4) لن تحتاج بعد الآن إلى سداد دفعات شهرية للرهن العقاري. (5) ستحتاج إلى ترتيب دفعات ضريبة العقار والتأمين على أصحاب المنازل مباشرة، حيث لن يتم دفعها بعد الآن من خلال حساب الضمان. تستغرق العملية عادةً 30-60 يومًا لإتمامها.

لا تؤثر المدفوعات الإضافية للمبلغ الأساسي على حساب الضمان الخاص بك، وهو مكون منفصل من دفعة الرهن العقاري يستخدم لضرائب العقار والتأمين. ستظل بحاجة إلى الحفاظ على أرصدة ضمان كافية لهذه النفقات. فيما يتعلق بالضرائب، مع سداد الرهن العقاري بشكل أسرع، سيكون لديك فوائد أقل للخصم إذا كنت تقوم بتفصيل الخصومات في إقرارك الضريبي. ومع ذلك، يأخذ العديد من أصحاب المنازل الآن الخصم القياسي منذ زيادته في عام 2017، مما يجعل هذا أقل أهمية. استشر محترفًا ضريبيًا بشأن وضعك المحدد، خاصة إذا كانت خصومات فوائد الرهن العقاري تؤثر بشكل كبير على استراتيجيتك الضريبية.