Mortgage Ödeme Hesaplayıcısı

Şart değil. Mortgage'ınızı erken ödemek faiz maliyetlerini düşürür ve huzur sağlarken, karar tam finansal tablonuza dayanmalıdır. Yüksek faizli borcunuz, yetersiz acil durum tasarruflarınız varsa veya emeklilik katkılarınızı en üst düzeye çıkarmıyorsanız, bu alanlar önce dikkat gerektirebilir. Ek olarak, mortgage faiz oranınız düşükse (%4'ün altında), mortgage ödemelerini hızlandırmak yerine ek fonları yatırım yaparak daha iyi getiriler elde edebilirsiniz.

Ek mortgage ödemeleri tipik olarak doğrudan anapara bakiyenize uygulanır ve ödenmemiş kredi tutarını hemen azaltır. Bunun iki önemli etkisi vardır: (1) Kredi ömrü boyunca ödenen toplam faizi azaltır, çünkü faiz kalan anapara üzerinden hesaplanır ve (2) anaparayı daha hızlı ödediğiniz için kredi vadesini kısaltır. Örneğin, %4 faizle 250.000 $'lık 30 yıllık bir mortgage'a ayda sadece 100 $ eklemek 30.000 $'ın üzerinde tasarruf sağlayabilir ve krediyi 5 yıl daha erken ödeyebilir.

Her iki strateji de kredi vadenizi ve faiz maliyetlerinizi etkili bir şekilde azaltır, ancak farklılıklar vardır. İki haftada bir yapılan ödemeler (aylık ödemenizin yarısı her iki haftada bir) yılda 26 yarım ödeme ile sonuçlanır ve bu da 12 yerine 13 tam aylık ödemeye eşdeğerdir. İki haftada bir ödeme alıyorsanız bu iyi çalışır. Aylık ödemenize eklemek, tutar ve zamanlama konusunda daha fazla esneklik sağlar. Toplam yıllık ek ödeme tutarı aynıysa matematiksel fayda neredeyse aynıdır - nakit akışınıza ve bütçeleme stilinize en uygun yöntemi seçin.

Potansiyel dezavantajlar şunlardır: (1) Fırsat maliyeti - mortgage ön ödemesi için kullanılan fonlar, potansiyel olarak daha yüksek getirilerle başka bir yerde yatırılamaz. (2) Azalan likidite - ev öz sermayesine yatırılan paraya acil durumlarda kolayca erişilemez. (3) Kaybedilen vergi avantajları - mortgage faizi birçok ev sahibi için vergiden düşülebilir. (4) Olası ön ödeme cezaları - bazı mortgage'lar erken ödeme veya belirli eşikleri aşan ödemeler için ücret alır. Hızlandırılmış bir ödeme stratejisi uygulamadan önce her zaman mortgage koşullarınızı kontrol edin.

Ek ödemeler yaparken, bunların anapara azaltımına uygulanması gerektiğini açıkça belirtin. Çoğu kredi veren kuruluş bu seçenekleri sunar: (1) Çekinizin not satırına veya ödeme kuponuna 'anaparaya uygulayın' yazın. (2) Özellikle anapara azaltımı için belirlenmiş ayrı bir ödeme yapın. (3) Kredi veren kuruluşunuzun genellikle ek fonları anaparaya yönlendirme seçeneklerine sahip olan çevrimiçi ödeme sistemini kullanın. (4) Ek anapara ödemeleri için prosedürlerini onaylamak için kredi hizmet sağlayıcınızla iletişime geçin. Bir sonraki ekstrenizde ödemenin doğru uygulanıp uygulanmadığını her zaman doğrulayın.

Mortgage yeniden yapılandırması (veya yeniden amortisman), anaparanıza doğru büyük bir toplu ödeme yapmayı, ardından kredi veren kuruluşunuzun kalan aylık ödemelerinizi yeni daha düşük bakiye üzerinden yeniden hesaplamasını ve orijinal vadenin korunmasını içerir. Bu, aylık ödemenizi azaltır ancak kredi vadenizi kısaltmaz. Aksine, standart ek ödemeler anaparanızı azaltır ve kredi vadenizi kısaltır ancak gerekli aylık ödemenizi düşürmez. Yeniden yapılandırma genellikle bir ücret (250-500 $) içerir ve tüm kredi türleri için geçerli değildir. Büyük miktarda para aldıktan sonra aylık yükümlülüklerini azaltmak isteyenler için idealdir.

Bu karar birden fazla faktöre bağlıdır: (1) Faiz oranı karşılaştırması - mortgage oranınız %4 ise ancak yatırımdan makul bir şekilde %7-8 getiri bekliyorsanız, yatırım yapmak matematiksel olarak mantıklı olabilir. (2) Risk toleransı - mortgage ödemesi, faiz oranınıza eşit garantili bir getiri sunar; yatırım, garanti içermeyen piyasa riski taşır. (3) Psikolojik faktörler - borçsuz olmak birçok insan için önemli bir huzur sağlar. (4) Vergi hususları - mortgage faizi bazıları için düşülebilirken, yatırımların sermaye kazancı etkileri olabilir. Birçok finansal danışman dengeli bir yaklaşım önermektedir: ılımlı ek mortgage ödemeleri yaparken emeklilik için yatırım yapmak.

Her iki strateji de ödenen toplam faizi azaltabilir, ancak farklı çalışırlar. Yeniden finansman, mevcut mortgage'ınızı daha düşük faiz oranına veya daha kısa vadeye sahip yeni bir krediyle değiştirerek potansiyel olarak hem aylık ödemenizi hem de toplam faizinizi azaltır. Ek ödemeler orijinal kredinizi korur ancak anapara daha hızlı azaltılır. Yeniden finansman, faiz oranları önemli ölçüde düştüğünde (genellikle mevcut oranınızdan en az %0,5-1 daha düşük) ve kapanış maliyetlerini karşılamak için yeterince uzun süre evde kalacağınızda mantıklıdır. Ek ödemeler, yeniden finansman maliyetlerinin engelleyici olacağı veya mevcut oranların elverişli olmadığı durumlarda mantıklıdır. Hesap makinemiz her iki yaklaşımı da karşılaştırmaya yardımcı olabilir.

Genellikle hayır. Ek ödemeler anaparanızı ve potansiyel olarak kredi vadenizi azaltır, ancak bunlar bir 'ödeme tatili' oluşturmaz veya gelecekteki planlı ödemeleri atlamanıza izin vermez. Düzenli ödemeler yapma sözleşmesel yükümlülüğünüz, kredi tamamen ödenene kadar devam eder. Bazı kredi veren kuruluşlar açık 'ödeme esnekliği' özelliklerine sahip mortgage ürünleri sunar, ancak standart mortgage'lar ön ödeme geçmişinizden bağımsız olarak zamanında ödeme gerektirir. Finansal zorluk yaşıyorsanız, geçmiş ek ödemelere güvenmek yerine seçenekleri görüşmek üzere doğrudan kredi veren kuruluşunuzla iletişime geçin.

Son mortgage ödemenizi yaptığınızda, birkaç şey olur: (1) Kredi veren kuruluşunuz sıfır bakiye gösteren bir ödeme bildirimi gönderecektir. (2) İptal edilmiş bir mortgage notu veya serbest bırakma belgesi alacaksınız. (3) Kredi veren kuruluş, mülkünüz üzerindeki rehinlerini kaldıran, bölge kaydedicinizin ofisine bir mortgage serbest bırakma veya memnuniyet belgesi sunacaktır. (4) Artık aylık mortgage ödemeleri yapmanız gerekmeyecek. (5) Artık bir emanet hesabı aracılığıyla ödenmeyecekleri için doğrudan emlak vergisi ve ev sahibi sigortası ödemelerini ayarlamanız gerekecek. İşlemin tamamlanması genellikle 30-60 gün sürer.

Ek anapara ödemeleri, emlak vergileri ve sigorta için kullanılan mortgage ödemenizin ayrı bir bileşeni olan emanet hesabınızı etkilemez. Bu masraflar için hala yeterli emanet bakiyesi bulundurmanız gerekecek. Vergilerle ilgili olarak, mortgage'ınızı daha hızlı ödediğinizde, vergi beyannamenizde indirimleri maddeleştirirseniz düşecek daha az faiziniz olur. Bununla birlikte, birçok ev sahibi artık 2017'de artırıldığı için standart indirimi alıyor ve bu da bunu daha az endişe verici hale getiriyor. Özellikle mortgage faiz indirimleri vergi stratejinizi önemli ölçüde etkiliyorsa, özel durumunuz hakkında bir vergi uzmanına danışın.