Kalkulator Pelunasan Hipotek

Belum tentu. Meskipun melunasi hipotek Anda lebih awal mengurangi biaya bunga dan memberikan ketenangan pikiran, keputusan tersebut harus didasarkan pada gambaran keuangan lengkap Anda. Jika Anda memiliki utang dengan bunga tinggi, tabungan darurat yang tidak memadai, atau tidak memaksimalkan kontribusi pensiun, area tersebut mungkin perlu diperhatikan terlebih dahulu. Selain itu, jika suku bunga hipotek Anda rendah (di bawah 4%), Anda mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih baik dengan menginvestasikan dana tambahan daripada mempercepat pembayaran hipotek.

Pembayaran hipotek tambahan biasanya diterapkan langsung ke saldo pokok Anda, mengurangi jumlah pinjaman yang beredar segera. Ini memiliki dua efek utama: (1) mengurangi total bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman karena bunga dihitung pada pokok yang tersisa, dan (2) mempersingkat jangka waktu pinjaman karena Anda membayar pokok lebih cepat. Misalnya, menambahkan hanya $100 per bulan ke hipotek 30 tahun sebesar $250.000 dengan bunga 4% dapat menghemat lebih dari $30.000 dan melunasi pinjaman 5 tahun lebih awal.

Kedua strategi secara efektif mengurangi jangka waktu pinjaman dan biaya bunga Anda, tetapi ada perbedaan. Pembayaran dua mingguan (setengah dari pembayaran bulanan Anda setiap dua minggu) menghasilkan 26 setengah pembayaran setiap tahun, setara dengan 13 pembayaran bulanan penuh alih-alih 12. Ini berfungsi dengan baik jika Anda dibayar dua mingguan. Menambahkan ke pembayaran bulanan Anda memberikan lebih banyak fleksibilitas dalam jumlah dan waktu. Manfaat matematisnya hampir identik jika jumlah pembayaran tambahan tahunan total sama—pilih metode yang paling sesuai dengan arus kas dan gaya penganggaran Anda.

Potensi kerugian meliputi: (1) Biaya peluang—dana yang digunakan untuk pelunasan hipotek di muka tidak dapat diinvestasikan di tempat lain dengan potensi pengembalian yang lebih tinggi. (2) Mengurangi likuiditas—uang yang dimasukkan ke dalam ekuitas rumah tidak mudah diakses dalam keadaan darurat. (3) Kehilangan manfaat pajak—bunga hipotek dapat dikurangkan pajak untuk banyak pemilik rumah. (4) Kemungkinan penalti pelunasan di muka—beberapa hipotek mengenakan biaya untuk pelunasan di muka atau pembayaran yang melebihi ambang batas tertentu. Selalu periksa persyaratan hipotek Anda sebelum menerapkan strategi pembayaran yang dipercepat.

Saat melakukan pembayaran tambahan, tunjukkan dengan jelas bahwa pembayaran tersebut harus diterapkan untuk pengurangan pokok. Sebagian besar pemberi pinjaman menawarkan opsi ini: (1) Tentukan 'berlaku untuk pokok' pada baris memo cek Anda atau kupon pembayaran. (2) Lakukan pembayaran terpisah yang ditunjuk secara khusus untuk pengurangan pokok. (3) Gunakan sistem pembayaran online pemberi pinjaman Anda, yang seringkali memiliki opsi untuk mengarahkan dana tambahan ke pokok. (4) Hubungi penyedia layanan pinjaman Anda untuk mengonfirmasi prosedur mereka untuk pembayaran pokok tambahan. Selalu verifikasi pada laporan Anda berikutnya bahwa pembayaran diterapkan dengan benar.

Pembuatan ulang hipotek (atau re-amortisasi) melibatkan melakukan pembayaran sekaligus yang besar ke pokok Anda, kemudian meminta pemberi pinjaman Anda menghitung ulang pembayaran bulanan Anda yang tersisa berdasarkan saldo yang lebih rendah baru sambil mempertahankan jangka waktu asli. Ini mengurangi pembayaran bulanan Anda tetapi tidak mempersingkat jangka waktu pinjaman Anda. Sebaliknya, pembayaran tambahan standar mengurangi pokok Anda dan mempersingkat jangka waktu pinjaman Anda tetapi tidak menurunkan pembayaran bulanan yang Anda butuhkan. Pembuatan ulang biasanya melibatkan biaya ($250-$500) dan tidak tersedia untuk semua jenis pinjaman. Ini ideal bagi mereka yang ingin menurunkan kewajiban bulanan setelah menerima sejumlah besar uang.

Keputusan ini bergantung pada berbagai faktor: (1) Perbandingan suku bunga—jika suku bunga hipotek Anda 4% tetapi Anda dapat secara wajar mengharapkan pengembalian 7-8% dari investasi, investasi mungkin masuk akal secara matematis. (2) Toleransi risiko—pelunasan hipotek menawarkan pengembalian yang dijamin sama dengan suku bunga Anda; investasi membawa risiko pasar tanpa jaminan. (3) Faktor psikologis—bebas utang memberikan ketenangan pikiran yang signifikan bagi banyak orang. (4) Pertimbangan pajak—bunga hipotek dapat dikurangkan untuk beberapa orang, sementara investasi mungkin memiliki implikasi keuntungan modal. Banyak penasihat keuangan merekomendasikan pendekatan yang seimbang: berinvestasi untuk pensiun sambil melakukan pembayaran hipotek tambahan yang moderat.

Kedua strategi dapat mengurangi total bunga yang dibayarkan, tetapi keduanya bekerja secara berbeda. Pembiayaan kembali menggantikan hipotek Anda saat ini dengan pinjaman baru dengan suku bunga yang lebih rendah atau jangka waktu yang lebih pendek, yang berpotensi mengurangi pembayaran bulanan dan total bunga Anda. Pembayaran tambahan mempertahankan pinjaman asli Anda tetapi mengurangi pokok lebih cepat. Pembiayaan kembali masuk akal ketika suku bunga telah turun secara signifikan (umumnya setidaknya 0,5-1% lebih rendah dari suku bunga Anda saat ini) dan Anda akan tinggal di rumah cukup lama untuk memulihkan biaya penutupan. Pembayaran tambahan masuk akal ketika biaya pembiayaan kembali akan menjadi penghalang atau suku bunga saat ini tidak menguntungkan. Kalkulator kami dapat membantu membandingkan kedua pendekatan tersebut.

Umumnya tidak. Pembayaran tambahan mengurangi pokok Anda dan berpotensi jangka waktu pinjaman Anda, tetapi pembayaran tersebut tidak membuat 'liburan pembayaran' atau memungkinkan Anda untuk melewatkan pembayaran terjadwal di masa depan. Kewajiban kontraktual Anda untuk melakukan pembayaran reguler berlanjut hingga pinjaman dilunasi sepenuhnya. Beberapa pemberi pinjaman menawarkan produk hipotek dengan fitur 'fleksibilitas pembayaran' eksplisit, tetapi hipotek standar memerlukan pembayaran tepat waktu terlepas dari riwayat pembayaran di muka Anda. Jika Anda mengalami kesulitan keuangan, hubungi pemberi pinjaman Anda secara langsung untuk membahas opsi daripada mengandalkan pembayaran tambahan di masa lalu.

Ketika Anda melakukan pembayaran hipotek terakhir Anda, beberapa hal terjadi: (1) Pemberi pinjaman Anda akan mengirimkan laporan pelunasan yang menunjukkan saldo nol. (2) Anda akan menerima catatan hipotek yang dibatalkan atau dokumen rilis. (3) Pemberi pinjaman akan mengajukan rilis hipotek atau dokumen kepuasan ke kantor pencatat wilayah Anda, menghapus hak gadai mereka dari properti Anda. (4) Anda tidak perlu lagi melakukan pembayaran hipotek bulanan. (5) Anda harus mengatur pembayaran pajak properti dan asuransi pemilik rumah secara langsung, karena ini tidak lagi akan dibayarkan melalui rekening escrow. Proses ini biasanya membutuhkan waktu 30-60 hari untuk diselesaikan.

Pembayaran pokok tambahan tidak memengaruhi rekening escrow Anda, yang merupakan komponen terpisah dari pembayaran hipotek Anda yang digunakan untuk pajak properti dan asuransi. Anda masih perlu mempertahankan saldo escrow yang memadai untuk pengeluaran ini. Mengenai pajak, saat Anda melunasi hipotek Anda lebih cepat, Anda akan memiliki lebih sedikit bunga untuk dikurangkan jika Anda merinci pengurangan pada pengembalian pajak Anda. Namun, banyak pemilik rumah sekarang mengambil pengurangan standar karena ditingkatkan pada tahun 2017, membuat ini menjadi perhatian yang lebih kecil. Konsultasikan dengan profesional pajak tentang situasi spesifik Anda, terutama jika pengurangan bunga hipotek memengaruhi strategi pajak Anda secara signifikan.